Réussir dans le secteur immobilier, et particulièrement dans le cadre d’un investissement locatif n’est pas un hasard. Nombreux sont ceux qui souhaitent en effet se constituer un patrimoine solide au moyen de cet actif à forte résilience face aux différentes crises qui se sont succédé. Voici donc quelques règles à respecter pour bien investir dans la pierre.
Cibler la recherche immobilière
Le marché de l’immobilier est en pleine croissance et il est parfois difficile de s’y retrouver. Quel type de bien acheter, dans quelle ville et quel quartier, pour quel type de locataire ? Vaut-il mieux acheter neuf en VEFA ou ancien à faire rénover ? Faut-il louer nu ou meublé ? Quel sera les loyers applicables ? Ce projet doit donc être porté à maturité avant de se lancer et de cibler la recherche immobilière de manière plus affinée.
Prenez le temps de visiter le bien plusieurs fois : de jour comme de nuit, afin de dégager les points forts et les inconvénients et ce, dans le but de fixer le montant du loyer. Programmez également la visite de plusieurs immobiliers répondant à vos critères de sélection. Le mieux est de les choisir à proximité de chez vous.
Préparer un plan de financement
Une fois le bien repéré, voire bien avant, un plan de financement solide et cohérent sera établi. L’acquisition de ce type d’actif nécessite de gros fonds, mais il peut être accessible via le déblocage d’un emprunt auprès d’un organisme de crédit, en complément d’un certain apport personnel. Ce dernier doit toutefois être supérieur ou égal à 30% du montant de l’acquisition. Un plan de financement sera mis en œuvre, en tenant compte de la durée du prêt et du montant des intérêts. Pour débloquer rapidement les fonds, présentez un dossier solide à l’organisme de crédit : quel type de location, de bail, de locataire, et quel rendement attendu ? En bref, la banque qui va prêter de l’argent doit être rassurée quant au remboursement de ses fonds.
Si vous achetez un bien ancien et qui nécessite des travaux de rénovation, attention à bien anticiper les dépenses. Renseignez-vous sur les aides financières destinées à adoucir le coût de cette intervention.
Choisir de préférence un montage défiscalisant
Le but est d’augmenter en rendement grâce à la réduction d’impôt obtenue. Il existe différents dispositifs répondant à ces besoins :
- pour la location nue : la loi Pinel s’il s’agit d’un bien neuf, la loi Malraux pour un monument historique, le régime du déficit foncier ou encore la loi Denormandie pour de l’immobilier ancien.
- Pour la location meublée : la loi Censi-Bouvard, le régime sous LMNP ou LMP
Sélectionner le locataire en fonction de plusieurs critères
Le choix du locataire est déterminant pour obtenir le meilleur rendement. Si vous fixez le montant du loyer à l’avance, consultez les revenus de votre futur locataire afin de vous assurer qu’il est en mesure de s’acquitter régulièrement de ses mensualités.
Attention si vous avez choisi d’investir sous un dispositif fiscal. Vos loyers sont plafonnés et tiendront compte des ressources de votre locataire, de même que de l’emplacement du bien. Attention également à la colocation dans ce cas, si vous décidez de vous tourner vers cette option. Quant à la sous-location, elle est généralement interdite si le bien est exploité sous l’un de ces dispositifs fiscaux, dans la mesure où la réduction d’impôt est individuelle et ne concerne que le loueur. Le choix d’un bon locataire vous évitera des problèmes de recouvrement, voire des carences en loyers en cas de coup dur, ce qui va retentir sur le rendement de votre activité.
